Dwie i pół stówki za friko (co miesiąc)
 Oceń wpis
   

 

Zastanawiam się dlaczego w Polsce tak mało popularne są kredyty studenckie. Chodzi mi o te pożyczki dotowane przez budżet. Z tego co sobie tak orientacyjnie policzyłem taki kredyt to szansa na to żeby totalnie za darmo mieć co miesiąc ok. 250 zł przez całe studia.

Kredyt studencki działa następująco: przez maksymalnie 6 lat akademickich (10 miesięcy w roku) student dostaje 600 zł (po ostatnich zmianach może to być mniej: 400 zł). Spłata zaczyna się dwa lata po zakończeniu studiów i trwa dwa razy dłużej niż okres wypłaty. Dopiero od momentu spłaty zaczynają się liczyć odsetki, a oprocentowanie wynosi połowę stopy redyskontowej więc w tej chwili tylko 2,25 proc.

Załóżmy że kredyt będzie wypłacany przez 50 miesięcy - co miesiąc 600 zł. Wystarczy że 340 zł z tej raty zainwestujemy osiągając roczną stopę zwrotu 8 proc. To nie jest dużo. Mając 5-letni horyzont inwestycyjny można taką rentowność spokojnie osiągnąć np. w funduszach stabilnego wzrostu czy zrównoważonych. Po zakończeniu studiów mamy jakieś 20 600 zł. Ta kwota dalej procentuje i po dwóch latach zaczynamy z niej spłacać raty kredytu (utrzymując te środki np. w funduszu pieniężnym). Okazuje się że będziemy wtedy mieć wystarczająco dużo pieniędzy żeby oddać cały kredyt razem z odsetkami. W efekcie przez 50 miesięcy studiów za darmo dostaliśmy 240 zł x 50 miesięcy, czyli 13 tys. zł!

Oczywiście pewnie mało który student będzie w stanie narzucić sobie taką dyscyplinę finansową. Tak czy inaczej nie widzę powodu żeby z takiego kredytu nie skorzystać. Tym bardziej że poza kilkoma poręczeniami których banki mogą żądać (a i to nie wszystkie) większych utrudnień nie ma. Na przykład maksymalny dochód na osobę w rodzinie studenta, który chce taki kredyt dostać to w tym roku akademickim 1900 zł (z roku na rok ten limit znacząco rośnie). Nie jest to więc oferta tylko dla studentów z ubogich rodzin. Tymczasem pewnie znowu kredyty weźmie kilka procent studentów. No bo przecież nie wiadomo jak z pracą po studiach..

Komentarze (8)
Musi być nius
 Oceń wpis
   

O cenach mieszkań pisze się i mówi od dłuższego czasu w stylu "kupuj, bo taniej nie będzie". Media polują więc na informacje o tym że wreszcie coś zaczęło się psuć, że ceny mieszkań zaczynają spadać. Wiadomo: to jest coś nowego, to jest nius. Jeśli jest zapotrzebowanie, znajdzie się dostawca danych.

Tego typu tekst pojawił się ostatnio w "Dzienniku". Okazuje się oto, że w Katowicach mieszkania staniały w samym tylko kwietniu o 15, a w Krakowie o 4 proc. Źródłem jest raport firmy Open Finance zajmującej się doradztwem finansowym (w mniejszym stopniu rynkiem nieruchomości). Czy chodzi o rynek wtórny czy pierwotny? Jaka jest metodologia raportu? Gdzie go można w całości znaleźć? Nie wiadomo. Ważne, że spadło i jest nius.

Tymczasem wg serwisu Szybko.pl, który od dłuższego już czasu regularnie monitoruje wtórny rynek mieszkań wynika że w Katowicach w kwietniu ceny... wzrosły o 16,2 proc. Ogólnopolska agencja nieruchomości OberHaus w swoim majowym raporcie dotyczącym Katowic stwierdza, że na "śląskim rynku nieruchomości nie zanotowano w ostatnich miesiącach zdecydowanej zmiany sytuacji". Firma konsultingowa Rednet, który zajmuje się dla odmiany rynkiem pierwotnym, a więc nowymi mieszkaniami podaje że w Krakowie w kwietniu mieszkania podrożały o 1,1 proc. (w Poznaniu o 11,3 proc., w Trójmieście o 5,9 proc.). Rednet nie zbiera dokładnych danych z Katowic ale wg ich szacunków średnia cena metra nowego mieszkania sięga tam 4200 zł i bynajmniej nie spadała w kwietniu.

Media szukają informacji i nie ma w tym nic złego. Gorzej, że takie wyssane z palca analizy żyją potem własnym życiem. Jeszcze tego samego dnia są podchwytywane przed media elektroniczne, często o większej sile rażenia niż gazeta. Różnego rodzaju eksperci są przepytywani na okoliczność spadku cen mieszkań. Nie mają za bardzo czasu i możliwości żeby oceniać rzetelność czy wiarygodność informacji - szukają argumentów, by te informacje uzasadnić i tym samym je potwierdzają.

Fakt, że w Polsce nie ma jednego kompletnego źródła informacji o cenach mieszkań. Nie wiem dokładnie na jakim etapie rozwoju jest system Amron stworzony przez banki jako narzędzie wspierające sprzedaż kredytów. Mają tam być gromadzone dane o cenach transakcyjnych, czyli faktycznych cenach po jakich są sprzedawane i kupowane mieszkania. W każdym razie te informacji nie są nigdzie publikowane. To co podaje GUS jeśli chodzi o ceny metra mieszkań ma się nijak do rzeczywiostości.

Media zgłaszają natomiast zaptrzebowanie na regularne dane o rynku. Wiele firm stara się więc możliwie rzetelnie taki monitoring prowadzić. Nadal jest to jednak analiza cen wywoławczych. Faktyczne ceny transakcyjne są prawdopodobnie nieco niższe. Część instytucji (np. Reas Konsulting) w tym wyścigu nie uczestniczy czasem tylko podają swoje analizy. No i zdarzają się wreszcie kwiatki z stylu taniejących w oczach katowickich mieszkań. Ciekawe czy nabywcy nieruchomości są w stanie się w tym wszystkim połapać.

Komentarze (13)
Murowany maj
 Oceń wpis
   

 

Jeśli ktoś się boi powtórki majowej korekty może zainteresować się nieruchomościami. Z tego co wiem w maju będą przynajmniej trzy ciekawe oferty. KBC TFI wprowadza swój kolejny fundusz zamknięty. To nic innego jak tzw. produkt strukturyzowany tworzony na kilka lat. Wynik będzie zależny od indeksu EPRA skupiającego europejskie spółki działające na rynku nieruchomości. Na stronie KBC widzę już informację o tzw. partycypacji, czyli o tym w jakiej proporcji inwestor będzie uczestniczył w zmianie wspomnianego indeksu. Ten wskaźnik wynosi 0,85, czyli 85%. Prospekt funduszu ma się pojawić 7 maja.

Nie będę już zanudzał matematyką ale każdy kto sobie upodoba tę właśnie ofertę (i praktycznie jakikolwiek produkt strukturyzowany) powinien dokładnie przeanalizować wzór wg którego zostanie obliczony wynik na koniec. W przypadku funduszu trzeba tego poszukać w prospekcie, jeśli to będzie polisa wówczas "tajemnicę" znajdziemy w ogólnych warunkach ubezpieczenia itd. Nie wystarczy informacja że "inwestujemy w nieruchomości Europy Środkowo-Wschodniej", bo potem może się okazać że produkt oparty jest w praktyce o kilka spółek działających w tym regionie, wynik zależy od określonego dnia w przyszłości (bo zastosowano zwykłą opcję europejską) a do tego partycypacja i gwarancja kapitału są poniżej 100 proc. Nie będą już pokazywał palcem. Wszystko dla ludzi ale pod warunkiem, że widzą co kupują.

KBC należy do nielicznych firm na polskim rynku które oferują przyzwoite produkty w ramach tzw. "struktur". Jednym z ich patentów jest stosowanie uśredniania (tzw. opcja azjatycka) w końcowym okresie trwania inwestycji. Działa to tak że np. przez 4 lata zarabiamy (ew. tracimy) tyle co jakiś indeks (np. EPRA) a potem jest "hamowanie" - mechanizm uśredniania zmniejsza dynamikę zmian na jakiś czas przed finiszem. W efekcie możemy zarobić trochę mniej ale też troche mniej stracić - zależy od tego co się będzie działo w końcówce. W każdym razie spada ryzyko. I do tego sama opcja jest tańsza więc oferta może być bardziej atrakcyjna dla klienta lub (i to w polskich realiach jest częściej stosowane) produkcent może więcej zarabić.

Inna ciekawa oferta powinna wyjść ze stajni Investors TFI - to firma zajmująca się funduszami typu hedge. Wiadomo że nie zawsze im się będzie tak dobrze wiodło jak do tej pory więc postanowili urozmaicić portfolio produktów. I wymyślili fundusz zamknięty o nazwie bodajże Bułgaria i Rumunia. Moim zdaniem strzał w 10-tkę - powinno się to sprzedać na pniu. Tym bardziej że zbierają nie więcej niż 100 mln zł - działa mechanizm taki jaki przy funduszach małych i średnich spółek: jeśli coś jest reglamentowane to pewnie jest dobre.

W tym przypadku zresztą jest duża szansa, że rzeczywiście tak będzie. Fundusz ma inwestować w bułgarskie i rumuńskie spółki z branży nieruchomości (ale nie tylko). Z tego co wiem ludzie z Investorsa zrobili już tam na miejscu poważny rekonesans i mają swoje typy. Sam fundusz ma oczywiście spory potencjał zysku na dłuższą metę - mało kto chyba zakłada że w bułgarskich i rumuńskich nieruchomościach w najbliższych latach będzie zastój i flauta. Zysk może jednak pojawić się szybciej. Certyfikaty funduszu mają wejść do obrotu giełdowego zaraz po zakończeniu subskrypcji. Pamiętam co się działo kilka miesięcy temu z analogicznymi papierami zamkniętych funduszy nieruchomości (np. Arka Rynku Nieruchomości) - były notowan ze sporą premią, a więc znacznie powyżej ich rzeczywistej wyceny, wynikającej z tego co fundusz ma w portfelu. I mam takie przeczucie że ze wspomnianym funduszem BiR może być podobnie.

I jeszcze jedna oferta. Chodzi o produkt Expandera oparty na nieruchomościach europejskich i azjatyckich. Udało nam się tam zmieścić tzw. look back (ja to nazywam "łapaniem górki"). Nieważne co wyjdzie na koniec, inwestor i tak dostanie najwyższy poziom osiągnięty przez koszyk dwóch nieruchomościowych indeksów w trakcie całego okresu trwania lokaty. Oczywiście nie ma nic za darmo - taka opcja jest bardzo droga. Zysk trzeba było ograniczyć z góry do 90% w ciągu 5 lat (więcej nie będzie). Gwarancja kapitału jest na poziomie 90 proc. (w najgorszym wypadku, gdyby wszystko przez 5 lat spadało można stracić maksymalnie 10 proc.). W efekcie stopa zwrotu z tego produktu zmieści się między -10 proc. a +90 proc. Przy czym wspomniany look back ("łapanie górki") zwiększa szanse że będzie ta jakiś sensowny, dodatni zwrot - wystarczy że w którymś momencie te indeksy podskoczą do góry i ten poziom zostanie "zapamiętany" i wypłacony na koniec.

Co kto lubi. Grunt żeby zrozumieć jak działają te oferty. Niestety rzetelne opisy mechaniki tych produktów należą do rzadkości. Dzięki temu jest potem o czym pisać (vide: Zarobić na Arce).         

Komentarze (10)
Najnowsze wpisy
2010-06-25 20:15 Quo vadis struktury?
2008-11-30 11:59 Toksyczne aktywa czy błędy zarządów?
2008-11-12 15:02 Recesja to nie zawsze bessa
2008-10-24 17:28 Drżyjcie przyszli emeryci
2008-10-15 09:46 Na kryzys - gwarancja kapitału
Najnowsze komentarze
2015-02-15 09:47
wispawel12:
Drżyjcie przyszli emeryci
Nasza propozycja Nie czekaj przyjmij pomocną dłoń! Uległeś wypadkowi?Doznałeś obrażeń?Nie[...]
2014-01-06 19:31
najlepszeprezenty.com.pl:
1:0 dla Banku Pocztowego
:)
2014-01-02 12:53
inwestycje-finanse:
Quo vadis struktury?
Dodam, że na strukturach straciłem dużo. Nie polecam!
O mnie
Maciej Kossowski
Prezes firmy Wealth Solutions
Kategorie
Ogólne